مستر ملک

خرید زمین در قلب جنگل

چسمتان و جنگل های بی شمار آن، فضایی دلنشین را ایجاد کرده اند. فرقی نمیکند کجای ایران سکونت داشته باشید، خرید ملک در این منطقه میتواند فصل تازه ای از زندگی شما را ورق بزند. به یاد داشته باشید که خرید زمین در چمستان یک تیر و دو نشان است. خود را به اقامت در منطقه ای خوش آب و هوا و در سایه سار کوه مهمان کنید و از سوی دیگر با خرید ملک ارزش دارایی خود را چند برابر کنید. به زودی زمینی که در این منطقه خریده اید به گنجی بدل می شود که به سادگی از آن نخواهید گذشت.

یکی از سوالاتی که بیشتر خریداران زمین آن را مطرح میکنند این است که «چگونه بفهمیم یک زمین در بافت مسکونی قرار دارد؟» در هنگام خرید زمین، بعضی از مشاورین املاک از بافت زمین مورد نظر در منطقه خبر دارند و میتوانند مشتری را راهنمایی کنند، اما بهترین گزینه برای رسیدن به پاسخ استفاده از طرح هادی است.

طرح هادی در تاریخ ۱۳۷۸/۱۰/۱۲ ، توسط هیأت دولت و براساس آئین نامه نحوه ی بررسی و تصویب طرح های توسعه عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای، ملی، مقررات شهرسازی و معماری کشور به تصویب رسیده است. در طرح هادی، فاکتور های مهمی از قبیل ساماندهی زمین، اصلاح بافت، میزان و مکان گسترش زمین در آینده و نحوه ی استفاده از زمین، و نوع بافت مانند مسکونی، تولیدی، تجاری، کشاورزی و ... مشخص میشود. در واقع در طرح هادی، نه تنها بافت زمین مورد نظر مشخص میشود، بلکه بدین معنا خواهد بود که این زمین در محدوده مجاز ساخت و ساز است و جواز ساخت و پروانه ساختمانی برای آن صادر میشود. اگر خریدار زمینی را خریداری کنند که در داخل طرح هادی نباشد، نمیتواند مجوز ساخت و پروانه ساختمانی بگیرید در نتیجه هم بنا ساخته شده در آن زمین در معرض تخریب شهرداری یا دهیاری قرار دارد، هم مشکلات عدیده قانونی را در پی خواهد داشت.

برای اینکه مطمئن شوید یک زمین در بافت مسکونی قرار دارد. ابتدا باید نقشه طرح هادی را از دهیاری یا شهرداری منطقه موردنظر تهیه کنید. همچنین برای خرید زمین های موقوفه ابتدا باید به اداره موقوفه و سپس به شهرداری مراجعه کنید. هر چند که پرس و جو و تحقیق محلی نیز میتواند بافت زمین موردنظر را مشخص سازد، اما بهتر است که حتماً به شورای روستا، دهیاری و در نهایت به شهرداری مراجعه کنید.

زمین‌های کشاورزی به دو دسته زراعی و باغی تقسیم می‌شوند. زمین‌های بافت باغی که وسیع هستند در آن‌ها درخت کاشته می‌شود. برای شروع کاشت در زمین بافت باغی، باید طراحی باغ براساس نقشه‌ی مشخص آماده شود. برای این‌که بتوانید یک زمین مرغوب در بافت باغی خریداری کنید باید به خصوصیات زیر توجه کنید:

۱) خاک؛ یکی از مولفه‌های مهم در زمین‌های بافت باغی، عمق خاک است. عمق خاک در نفوذ آب، ذخیره رطوبت، عمق ریشه درخت، جلوگیری از پوسیدگی و ایجاد قارچ نقش مهمی دارد. در زمین‌ با بافت باغی، که براساس شرایط آب‌وهوایی آن منطقه، می‌توان نوع خاصی از درخت را کاشت، باید به عمق خاک توجه ویژه‌ای شود. زیرا ریشه‌های درخت به‌ویژه میوه تا عمق ۱ الی ۳ متری در خاک نفوذ می‌کنند. انتخاب خاک مناسب براساس نوع درخت متفاوت است، گروهی از درختان درخاک‌ عمیق و نم‌دار رشد می‌کنند و گروهی دیگر در زمین‌های گرم و خشک، برخی آهکی را می‌پسندند و برخی دیگر خاک سیلیسی. با این‌حال هر چه شرایط خاک بهتر باشد، کیفیت و مرغوبیت محصول نهایی بیشتر است.

۲) آب‌وهوا؛ نوسان و شدت باد در زمین باغی بسیار مهم است. بادهای غالب می‌توانند اثرات منفی مانند زخمی شدن میوه‌ها، افزایش ریزش میوه قبل از رسیدن، شکستگی درخت و... را به همراه داشته باشد.

۳) نور خورشید؛ تابش نور خورشید در زمین‌ با بافت باغی باید به‌گونه‌ای باشد که تمامی قسمت‌های درخت برای تولید گل و میوه، نور کافی دریافت کند. بهترین زمان برای بازدید از زمین باغی در ساعات تابش نور مستقیم خورشید است.

۴) شیب زمین؛ در زمین‌های شیب‎‌دار رو به جنوب هوا زودتر گرم می‌شود و در نتیجه باعث گل‌دهی زود هنگام درخت شده و خطر سرمازدگی را می‌تواند به همراه داشته باشد. به‌همین خاطر برای کاشت درختانی که زود گل می‌کنند، مانند بادام، زردآلو و... باید درخت در شیب‌های شمالی کاشته شوند. توجه داشته باشید اگر شیب زمین باغی زیاد باشد، نیاز به خاک‌برداری و ترازبندی با استفاده از ماشین‎‌های سنگین مانند بولدوزر خواهد داشت. همچنین حداقل فاصله زمین باغی با جنگل باید ۲۵ متر باشد.

۵) تأمین آب؛ با این‌که برخی از درختان، توسط برف و باران آب نیاز خود را تأمین می‌کنند.

بررسی دقیق مزیت و ویژگی های خرید زمین در مقابل آپارتمان باید با بررسی همه ی جوانب مانند شرایط مالی، موقعیت مکانی، نوع زمین، هدف از خرید و... در نظر گرفته شود. با اینحال در این مطلب ما با در نظر گرفتن شرایط کلی، به امتیازهای مثبت خرید زمین در مقابل آپارتمان خواهیم پرداخت.

خرید زمین به ویژه در برخی از مناطق ایران پتانسیل بالایی برای پیشرفت دارند. همچنین قیمت زمین در سالهای جدید، رشد چشمگیری داشته و میتوان پیش بینی کرد که در سالهای آینده نیز خوب خواهد بود. با اینحال ممکن است در دوره های رکود نتوانید مشتری مناسب برای فروش زمین پیدا کنید، که این شاید تنها نکته منفی در خرید زمین باشد.

همانطور که گفتیم در سالهای گذشته شاهد رشد قیمت زمین و آپارتمان بودیم، اما رشد قیمت زمین در مقایسه با آپارتمان بسیار بیشتر بوده و همچنین بالا رفتن قیمت آپارتمان از افزایش قیمت زمین ریشه گرفته است. عدم فرسایش و بالا رفتن عمر، دیگر مزیت خرید زمین نسبت به آپارتمان است. آپارتمان در هنگام فروش با توجه به عمر سازه قیمت گذاری میشود، اما در خرید و فروش زمین فرسایش و قدیمی بودن تأثیری ندارد.

بطور عمده ویلا ها در کلیه مناطق خوش و آب و هوای ایران به دو دسته شهرکی و شخصی تقسیم میشوند. ویلا داخل شهرک با اینکه از قدیم در ایران وجود داشته اما این روز ها از رونق بیشتری برخوردار است.

هر ویلا چه شهرکی چه شخصی میتواند مزایا و معایب خود را داشته باشد، که در این مطلب به بررسی آن میپردازیم و در نهایت انتخاب با خود مشتری بر اساس سلیقه و بودجه خواهد بود.

پدیده ی زمین خواری چند سالی هست که در ایران به ویژه در مناطق خوش آب و هوا تبدیل به یک معضل جدی شده است. در این حالت افراد مختلف زمین ها را به صورت غیر قانونی تصرف و در آن شروع به ساخت و ساز میکنند. گاهی نیز ممکن است زمین خالی را با پایین ترین قیمت به خریداری بفروشند. وظیفه کمیسیون ماده ۹۹ و ۱۰۰ بررسی و شناسایی اینگونه تخلف ها است. کمیسیون ماده ۱۰۰ مربوط به شهرداری و ماده ۹۹ به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز خارج از حریم های مشخص شده، تشکیل شده اند.

کمیسیون ماده ۹۹ که متشکل از نمایندگان قوه قضاییه، وزارت مسکن و وزارت کشور هستند، هرگونه تخلف در زمینه ی زمین خواری، فروش و ساختمان سازی در زمین های غیرمجاز رویت شود، حکم تخریب بنا را میدهند یا جریمه ای معادل پنجاه تا هفتاد درصد قیمت روز زمین را میگیرند. امروزه با ارائه طرح هادی به دهیاری و شهرداری های هر منطقه، محدوده و حریم شهر، روستا، بافت کشاورزی، مسکونی، تجاری و... مشخص شده است.

در این حالت دهیار یا فروشنده، پس از هماهنگی با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و اخذ گرفتن مجوزهای قانونی میتواند برای ساخت بنا و تأسیسات در زمین های مشخص شده در محدوده قانونی روستا یا شهر اقدام کند. با این حال اگر فردی قصد خرید زمین یا بنایی خارج از حریم مشخص شده از طرح هادی را داشته باشد باید برای صدور پروانه و دیگر مدارک قانونی به استانداری یا بخشداری آن روستا یا شهر مراجعه کند، در این حالت با بررسی مدارک با وی موافقت یا درخواست رد میشود.

به کلیه ی زمین هایی که خارج از طرح هادی قرار گرفته باشد، زمین ماده ۹۹ گفته میشود و خرید آن مساوی است با پرداخت جریمه های سنگین، تخریب بنا و عدم دریافت تأسیسات و انشعابات. به همین خاطر بسیار مهم است که در هنگام خرید زمین، با یک مشاور با تجربه و آگاه مشورت کنید.

برای آنکه معاملات ملکی شما به دور از هرگونه خسارت و اشتباه انجام شود، باید درباره موضوعات مهم سند مانند: جعل اسناد، تشخیص سند اصلی از نوع تقلبی و مراحل انتقال سند اطلاعات کافی داشته باشید.

متراژ زمین برای خرید و ساخت و ساز به عواملی زیادی مانند منطقه، قیمت، موقعیت و شکل هندسی آن بستگی دارد. بهترین متراژ برای ساخت ویلا بدون در نظر گرفتن هدف خریدار، معمولاً زمین های روبه جنوب با متراژ های بالای ۳۰۰ تا ۴۰۰ متر هستند.

از دیگر نکات مهم در خرید زمین، بدون در نظر گرفتن متراژ، شکل هندسی آن است. به طورکلی زمین های مستطیل و مربع شکل نسبت به زمین های بی قوار مانند ذوزنقه یا لوزی ارزش و کاربرد بیشتری دارند. البته اغلب زمین هایی که در متراژهای گوناگون با کاربری مسکونی به فروش میرسند به شکل مربع یا مستطیل هستند، که در زمین های مستطیلی، طول زمین نسبت به عرض آن بیشتر است.

نکته ی بعدی که باید به آن دقت کنید، نقشه ی ساختمان با توجه به متراژ و ابعاد زمین است. به طور عمده زمین های متراژ بالا مانند ۳۰۰ تا ۴۰۰ متری به خوبی قواره بندی و طراحی میشوند و پیمانکار به راحتی میتواند یک ویلا لوکس همراه با پارکینگ و محوطه ی ورودی شیک و دیگر متعلقات را بسازد.

با اینحال برای اینکه بتوانید بخشی از محوطه زمین مورد نظر را به ورودی و پارکینگ اختصاص دهید، بهتر است زمین ۴۰۰ متری را انتخاب کنید، زیرا نسبت به متراژ ۳۰۰ متری، فضای بیشتری در اختیارتان خواهد گذاشت.

همچنین تقسیم کردن زمین به دو قطعه در متراژ ۴۰۰ متر نسبت به ۳۰۰ متری قواره بندی بهتری در اختیار مهندسین و خریدار زمین میگذارد. زمین با متراژ ۴۰۰ متر در قواره بندی از نظر مهندسی و طراحی نقشه طول و عرض مناسب را در اختیار پیمانکار قرار میدهد، اما اگر نسبت طول به عرض زمین بیش از اندازه بزرگ باشد علاوه بر اینکه از نظر فنی و مهندسی مشکلات زیادی بهمراه دارد ایمنی ساختمان را نیز تحت شعاع قرار میدهد.

سبک معماری میتواند نشانه ی از سلیقه هر فرد باشد و در جلوه ی ساختمان تأثیر فراوانی بگذارد. به همین خاطر برای اینکه بتوانید تفاوت بین دو سبک معماری پرطرفدار یعنی رومی و مدرن را بدانید در این مطلب به بررسی آن میپردازیم.

طراحی ویلا مدرن

 - طراحی ویلا: نما ویلاهای مدرن براساس اصول طراحی و قوانین معماری کشیده میشود و نسبت به دیگر نماها ساده و تزئینات آن کمتر است. همچنین اشکال مورد کاربرد در ویلا مدرن بیشتر مکعب و گوشه دار همراه با پنجره های بزرگ است. در واقع در طراحی ویلای مدرن توجه چندانی به تقارن نمیشود اما نتیجه نهایی بسیار منسجم و منظم خواهد بود.

 - متریال: در ویلاهای مدرن از مصالح چوب، سنگ و شیشه استفاده میشود. در واقع متریال به کار رفته در این ویلا نشان بارز برای شناسایی سبک مدرن است.

 - مزایا: به دلیل استفاده از چوب، سنگ و شیشه، ویلا از نظر کیفیت مرغوب و مقاومت بالایی دارد.

 - معایب: معمولاً ویلا با نمای مدرن، از تعدد مصالح برخوردار است و همچنین در نمای آن شکستگی بیش از حد، بهم ریختگی و فرم های نامتعارف دیده میشود.

 - طراحی فضای داخلی ویلا؛ در ویلای مدرن سبک چیدمان بسیار ساده است و تجمل گرایی در آن اصلاً دیده نمیشود. معمولاً جنس مبل ها از چرم یا پارچه و بدون نقش است و پرده در فضای ویلا مدرن ساده انتخاب میشود.

طراحی ویلا رومی

 - طراحی ویلا: در طراحی ویلا رومی، تقارن، جزئیات و تناسب به شدت در نظر گرفته میشود. اشکال مورد استفاده در طراحی ویلای رومی منحنی و استفاده از ستون یکی از نشانه های بارز ویلا رومی است.

 - متریال: بیشترین متریال مورد استفاده در ویلا رومی سنگ های لوکس و گران قیمت است که برجستگی های آن در نما به خوبی مشخص باشد.

 - مزایا: به دلیل بلند بودن سقف و پنجره های بزرگ، نور پردازی در ویلا رومی بسیار باشکوه و همچنین محیط دل باز است.

 - معایب: ویلای با طراحی رومی، که با نام کلاسیک شناخته میشود از نظر ساخت گران و از نظر دکوراسیون فضای داخلی بسیار شلوغ است.

 - طراحی فضای داخلی ویلا: دکوراسیون و طراحی داخلی فضای ویلا رومی بر اساس تجمل گرایی چیده میشود. در فضای داخلی این ویلا گل و گیاه حضوری کمرنگ داشته و وسایل لوکس و آنتیک در آن زیاد دیده میشود. مبل های ویلا رومی بیشتر چوبی و پارچه های گلدار و شلوغ با پرده های همرنگ است.

هر ساختمان با توجه به نوعی کاربری دارای انشعابات مهم شامل گاز، برق، آب و فاضلاب است. معمولاً ویلا آماده باید دارای انشعاب باشد و خرید بدون انشعابات با مشکلات فراوانی همراه خواهد بود.

فروشنده ویلا برای دریافت انشعابات باید به سازمان مربوطه مراجعه کند. بعد از اینکه سازمان آب و فاضلاب، گاز و برق انشعابات ویلا را انجام دادند، مالک در هنگام فروش ساختمان باید آن را به مالک جدید منتقل کند که اصطلاحاً به آن تفکیک انشعابات می گویند.

برای اینکه بتوانید در یک ویلا سکونت داشته باشید باید قبل از خریداری آن از از وجود انشعابات اطمینان حاصل کنید. متاسفانه برخی از سازنده های ویلا برای اینکه در هنگام ساخت هزینه زیادی پرداخت نکنند، از ویلا های مجاور بصورت موقت آب و برق میگیرند و این موضوع را به خریدار اطلاع نمیدهند.

باید بخاطر داشته باشید که شرکت برق و گاز براحتی به ویلا های بدون انشعاب و غیر مجاز آب، برق و گاز نمیدهند. برای اینکه بعد از خرید ویلا مجبور نشوید کفش های آهنین به پا کنید و برای دریافت انشعابات به سازمان های مرتبط بروید و هزینه زیادی پرداخت کنید، حتماً قبل از خرید و بررسی سند ویلا مطمئن شوید که انشعاب آب، برق و گاز وجود دارد.

هر چند که با طرح پرونده در کمیسیون های ماده ۹۹ و ماده ۱۰۰ و پرداخت جریمه، درنهایت با صدور پروانه سازمان های مربوطه اقدام به نصب انشعابات به مالک جدید خواهند کرد. این موضوع زمانی جدی تر میشود که ویلا نسبت به قیمت واقعی خود ارزانتر است.

اگر در هنگام معامله متوجه شدید که ساختمان بدون انشعاب بوده و حتی فقط یک مورد را نیز ندارد، براحتی میتوانید معامله را بدون پرداخت هیچ گونه وجهی فسخ کنید. انشعاب برق، گاز و آب روی ویلا باید واگذار شود و سند جداگانه ای برای آن لازم نیست دریافت کنید، اما  اگر هر گونه ناقصی در انشعاب است، مانند نبود کنتور، لوله گاز شهری و... باید صراحتاً در قول نامه ذکر شود که «ملک بدون کنتور یا لوله گاز واگذار شد».

آب و هوای مطبوع مناطق ساحلی برای اکثر مردم تداعی کننده بهشت است و دور از انتظار نیست که تمایل افراد برای زندگی در شمال کشور یا حتی سفر یک روزه به مناطق دنج و رویایی شهر های شمالی، بیشتر از سایر نواحی ایران باشد. سکونت در سه استان شمالی که هر کدام آب و هوای متفاوت و تنوع جاذبه های گردشگری زیادی دارند، بسیار لذت بخش است.