אורי קוסקאס - פיננסים | נדל"ן והשקעות חכמות
By אורי קוסקאס
מספר ספרים מקצועיים בתחום הנדל”ן והפיננסים והינו בוגר היחידה ללוחמה בטרור ובעל תואר ראשון במדעי המדינה באוניברסיטה הפתוחה ותואר שני בביטחון ודיפלומטיה אוניברסיטת תל אביב. בימים אלו אורי מבצע מחקר לדוקטורט.
אורי קוסקאס - פיננסים | נדל"ן והשקעות חכמותAug 02, 2022
צמיחה כלכלית 11.01.23 פרק מספר 2
צמיחה כלכלית 11.01.23 פרק מספר 2
96fm -צמיחה כלכלית עם ד"ר אורי קוסקאס
כל יום ד' | 19:00 - 20:00
96fm -צמיחה כלכלית עם ד"ר אורי קוסקאס
השקעות נדלן בפורטוגל
אז אוקי מימון הבנו, מה עוד קורה בפורטוגל ורלוונטי מנקודת מבט של השקעות נדלן בפורטוגל? אז קודם כל לגבי פורטוגל עצמה צריך להכיר שהאקלים טוב לאורך כל השנה, חופים פנטסטיים עם אתרי גלישה ובילוי, אוכל נהדר, איכות חיים גבוהה ועלויות מחיה נמוכות, תשתיות טובות, היצע חינוכי ותרבותי עצום והעובדה שהמדינה נחשבת לבטוחה ויחסית אין לה סכסוכים או איומים עם מדינות שכנות. כל אלה הן רק חלק מהסיבות הבסיסיות שהפכו את פורטוגל לאופציה יחסית סולידית ובטוחה להשקעות נדל”ן מניב גם מהאפיק של תיירות וגם של השכרה למקומיים.
פיננסים והשקעות - תיקון 190
האדם הממוצע בישראל לא מתעניין במוצרים הפיננסים השונים כמו גמל להשקעה, קרן השתלמות ובטח לא במוצרים הקשורים לפנסיה שלו ולכן מרבית האנשים בישראל לא כששומעים על תיקון 190 לא מצליחים להבין כלל במה מדובר אז אנסה לעשות סדר.
מה זה תיקון 190?בשנת 2012 כחלק מפעולות המדינה לעודד חיסכון והשקעות החליטו על לתת לבני הגיל השלישי (בני 60 ויותר) אשר מקבלים קצבה של פנסיה בגובה של לפחות 4,500 ש”ח ויותר אפשרות להפקיד להנות מהטבה נוספת שנקראת קופת גמל לפי תיקון 190. בגדול את הקופה אפשר לפתוח בכל שלב בחיים והרבה לפני גיל 60 אבל כדי להנות מההטבות שלה צריך לעמוד בשני התנאי שצוינו שזה בעצם גיל 60 ובנוסף קצבת פנסיה מינימלית של 4,500.
?מה לעשות עם 100 אלף שקל
אחת השאלות הנפוצות ביותר הינה מה לעשות עם 100 אלף שקל? איפה כדאי להשקיע 100 אלף שקל 2021? איך להפוך 100 אלף למיליון? ועוד המון בסגנון.
חשוב להתחיל ולחזור על החשיבות של השקעות-
וורן באפט אמר- אם לא תמצא דרך לעשות כסף כשאתה ישן, תאלץ לעבוד עד שתמות.
המשמעות היא פשוטה, אדם צריך לתת לכסף שלו לעבוד בשבילו ולא הוא בשביל הכסף. השאיפה היא כמובן להגיע למצב שמקור ההכנסה העיקרי מגיע בצורה פאסיבית באמצעות השקעות חכמות. ואז יש את הפריבילגיה והשקט הנפשי לעבוד במה שרוצים ואוהבים לעשות בחיים ולא עובדים רק בשביל להשיג כסף.
צ’ק אפ פיננסי
צ’ק אפ פיננסי – כולם צריכים לעשות!
אז בואו נתחיל ונעשה סדר, ראשית חשוב להבין שהכלל הראשון בעולם הפיננסים הינו שכמעט לכל אדם בישראל יש מוצרים ונכסים פיננסים כמו למשל פנסיה, ביטוח מנהלים, קופת גמל, קרן השתלמות, פוליסות חיסכון ואפילו ביטוח בריאות, כן גם ביטוחי בריאות וחיים הינם מוצרים פיננסים כי הרי התגמול שהם מייצרים הינו בסופו של דבר מפורש ככסף ולכן הם סוג של השקעה גם כן.
הפחתת היטל השבחה
בתחום הנדל”ן בארץ המושג “היטל השבחה” הוא מאוד נפוץ, אך לא כולם מבינים את המשמעות שלו.
היטל השבחה כשמו כן הוא, היטל (דרישת תשלום / סוג של אגרה או מס) עבור השבחה (השבחת נכס- קרקע/דירה/משרד/ בניין וכדומה). היטל השבחה ישולם בכל מקרה בו השבחנו את הנכס ע”י הגדלת זכויות בנייה או שיפור כלשהו של הנכס וכדומה. היטל ההשבחה ישולם ע”י בעל הנכס לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
משכנתא הפוכה כל מה שלא ידעתם
אנסה לעשות סדר. ראשית משכנתא הפוכה הינה כאשר חברת ביטוח מציעה לבעלי נכס, לרוב לאחר גיל הפרישה, לקבל הלוואה בסכום חד פעמי או קצבה ובעצם למשכן את הנכס כנגד אותה הלוואה. עד כה די פשוט ולא שונה מכל הלוואה. הייחודיות של משכנתא הפוכה הינה שחברת הביטוח בעצם מציעה לבעלי הנכס שלוקחים את הלוואה את האופציה לא לשלם שום תשלום החזר כל עוד הם בחיים ורק כאשר הם יסיימו את זמנם בעולם, היורשים שלהם יצטרכו לשלם את ההלוואה (פלוס הריבית שנצברה כמובן).
Keren Hishtalmut
A Keren Hishtalmut is a savings and investment fund for the self-employed and employees that serves as a general and not necessarily long-term savings and investment channel.
through the fund, it is possible to actually invest in various tracks according to risk, such as the stock market, government bonds and even an investment that simply follows the S&P 500 index.
The total provisions for Keren Hishtalmut are recognized as a full tax expense! Therefore, a Keren Hishtalmut fund for the self-employed is very worthwhile. Also, when you withdraw the amount plus the profits in the Keren Hishtalmut, there is no need to pay any tax and all the money goes into the bank account.
פוליסת חיסכון
פוליסת חיסכון הינה מוצר/מכשיר פיננסי אשר מספקות חברות הביטוח ולא על ידי בתי ההשקעות. להבדיל מקופת גמל להשקעה אשר מוגבלת בסכום של עד כ-70 אלף, אין הגבלת סכום במקרה של פוליסת חיסכון. לדוגמא אפשר להפקיד בפוליסות חיסכון גם מיליון שקל.
ראשית חשוב להבין שכל המוצרים והמכשירים הפיננסים הינם בסופו של דבר סוג של תיק מנוהל, כלומר תיק השקעות בשוק ההון המנוהל על ידי גוף אחר. אבל לעומת תיק מנוהל, ברוב המקרים כשמדובר במכשירים פיננסים אז יש יתרונות נוספים בצורה של מיסוי או גידור הסיכון ועוד שתכף נגיע לזה.
יועץ נדל”ן
יועץ נדל”ן הינו איש מקצוע עם רקע וניסיון בתחום הנדל”ן עם עדיפות לתכנון ובנייה וכמובן ליזמות נדל”ן, אשר בוחן עסקת נדל”ן בצורה אובייקטיבית לפי מספר פרמטרים כאשר כל העומד בפניו הינו טובת הלקוח ולחשוף בפני הלקוח תמונת המצב אובייקטיבית ושקופה שיבין את טיב העסקה אשר עומד לבצע והאם ישנן אלטרנטיבות עדיפות.
*הערה חשובה- הרבה מאד מתווכים מכנים את עצמם יועץ נדל”ן כי זה נשמע יותר טוב מתיווך נדל”ן. אבל אין שום קשר בין תיווך נדל”ן ליועץ נדל”ן.
?מה זה יועץ משכנתא
משכנתא הינה צורת ההלוואה הפופולרית ביותר כאשר רוצים לרכוש נכס נדל”ן. הסיבה לכך היא שהריביות במשכנתא הם מהנמוכות ביותר שאפשר לקבל כאשר לוקחים הלוואה. כל הלוואה שהבנק או קרן נותנת בסופו של דבר מחושב לפי רמות של סיכון. ככל שהסיכון גבוהה יותר כך יהיו גם הריביות. מכיוון שהבנק ממשכן נכס אשר שווה יותר מגובהה הלוואה, אז הסיכון יחסית נמוך ולכן הריביות נמוכות.
כל מה שרציתם על משכנתא בישראל
משכנתא היא צורת המימון הכי נוחה בגלל שלבנק יש סיכון נמוך (בהנחה ולא עומדים בהחזרים הבנק לוקח אליו את הנכס ומוכר אותו באמצעות כונס נכסים- העודף מהמכירה לאחר כיסוי חוב ההלוואה יחזור לבעלים), הפריסה היא לרוב לתקופה ארוכה ולכן הבנק יכול לתת תנאים, וריבית המשכנתא יחסית טובים (בהתאם למצב השוק). לכל עניין המשכנתאות הבנקים עובדים לפי הנחיות בנק ישראל אשר מכתיב לבנקים תנאים מסוימים כמו שיעורי מימון, ריבית משכנתא, ויחס החזר משכנתא.
הוצאת היתר בניה
הרבה אנשים שואלים כיצד ניתן לקבל היתר בניה או יותר נכון במה התהליך כרוך.
ראשית נבהיר כי זה לא משנה אם מגישים בקשה להיתר בניה בירושלים, תל אביב או עפולה. תהליך הוצאת היתר בניה זהה בכל הארץ.
עוד נקודה חשובה היא שהוצאת היתר בניה לבניין מגורים כמעט זהה לחלוטין להוצאת היתר בניה למרפסת (זה נשמע מופרך אבל הליך הרישוי מאוד מאוד דומה)
אז קודם כל הדבר כרוך בעלויות כספיות המשתנות מפרויקט לפרויקט או יותר נכון בהתאם לאופי הבקשה להיתר בניה ובמעורבות של כל איש מקצוע והיקף האחריות המקצועית שלו.
ייעוץ פנסיוני
כמעט לכל אדם בוגר יש נכסים פיננסים כמו לדוגמא- פנסיה, קופות גמל והשתלמות, ביטוחים, תוכניות חיסכון ועוד לדוגמא.
הבעיה היא שרוב האנשים לא באמת מבינים מה יש להם, כמה הם משלמים על המוצר, השירותים או הדמי ניהול ומהם האלטרנטיבות. הסיבות העיקריות הינם חוסר בהשכלה פיננסית שמעולם לא סופקה והסבירה על הנכסים האלו והסיבה השנייה שיש לחברות הביטוח אינטרס לשמור את הנושאים האלה מורכבים ולא ברורים כדי שאנשים לא יבינו שמנצלים אותם.
